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鞍山市银宇房屋开发有限公司与鞍山昊田科技开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

来源:本站 发布时间:2019-09-16 09:49:00 阅读:101

鞍山市银宇房屋开发有限公司与被上诉人杨奎荣与、原审第三人鞍山昊田科技开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理法院: 辽宁省鞍山市中级人民法院

案  号: (2018)辽03民终1831号

案  由: 房屋买卖合同纠纷

裁判日期: 2018年08月01日

辽宁省鞍山市中级人民法院

民事判决书

(2018)辽03民终1831号

上诉人(原审被告):鞍山市银宇房屋开发有限公司。

法定代表人:张建宇,该公司经理。

委托诉讼代理人:周岗,该公司员工。

委托诉讼代理人:林晓文,辽宁弘扬律师事务所执业律师。

被上诉人(原审原告):杨奎荣。

委托诉讼代理人:王懿辽宁瀛如律师事务所执业律师。

原审第三人:鞍山昊田科技开发有限公司。

法定代表人:郭颖,该公司董事长。

上诉人鞍山市银宇房屋开发有限公司(以下简称鞍山银宇公司)因与被上诉人杨奎荣与、原审第三人鞍山昊田科技开发有限公司(以下简称鞍山昊田公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服鞍山市铁东区人民法院(2017)辽0302民初3272号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鞍山银宇公司的委托诉讼代理人周岗、林晓文,被上诉人杨奎荣的委托诉讼代理人王懿、原审第三人的法定代表人郭颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鞍山银宇公司上诉请求:撤销原审判决,依法改判或发回重审。事实与理由:一、被上诉人杨奎荣不是实际购买人,与上诉人不存在房屋买卖合同关系。涉案房屋是被上诉人原来所在单位的董事长找上诉人购买的,而且鞍山昊田公司向上诉人交纳了2万元预付款。被上诉人未向上诉人交纳过任何房款,其不是该房屋的实际购买人。至于鞍山昊田公司购买房屋后是奖励给被上诉人还是让其居住使用,与上诉人无关。因实际购买人鞍山昊田公司在交纳了2万元预付款后就没有再交纳过任何款项,经上诉人多次催促后,其表示不想再购买此房屋了,依据双方约定上诉人有权要求被上诉人杨奎荣搬离,由上诉人收回涉案房屋。二、上诉人有权解除涉案合同,原审判决认定上诉人向被上诉人杨奎荣发出的解除合同的通知无效,适用法律错误。对于涉案房屋,上诉人与实际购买人鞍山昊田公司有过口头约定,在8年内补交房款,否则上诉人有权解除合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十五条中关于1年除斥期间的规定,是针对合同法第九十四条规定的法定解除权,是在对当事人没有催告的情形下解除权的行使期间。而本案中上诉人多次催要房款,且发出了解除通知,故上述司法解释的第十五条不适用本案,原审判决适用法律错误。

被上诉人杨奎荣辩称,服从原审判决。

原审第三人鞍山昊田公司述称,同意上诉人的意见。

原告杨奎荣向一审法院起诉请求:一、确认鞍山银宇公司于2015年1月27日出的解除房屋买卖合同行为无效。二、判令鞍山银宇公司协助杨奎荣办理房屋所有权登记。

一审法院认定事实:鞍山银宇公司与杨奎荣签订商品房购销契约书,约定由鞍山银宇公司将产籍号42-2-T66-2041房屋,面积191.98平方米的房屋,以总价款31.6767万元卖给杨奎荣。2005年3月2日,鞍山银宇公司出具收款收据,交款人为杨奎荣,收款事由为房款,并载明昊田公司提供支票,金额2万元。2006年4月15日,杨奎荣领取钥匙入住,并一直居住至今。2006年12月31日,鞍山银宇公司出具统一发票,金额为31.6767万元,所有的发票联均在杨奎荣处。杨奎荣向鞍山银宇公司出具欠款证明一份,写明:今有杨奎荣欠辽宁银宇房屋开发有限公司所开发的铭仕墅苑小区7号楼东二门栋401室,购房款32万元整,特此证明杨奎荣承担上述债务(注:辽宁银宇房屋开发有限公司为杨奎荣所开铭仕墅苑小区丁号楼40室东二门发票及收款收据,在此欠款证明未收回前,只为方便杨奎荣办理房证,不作为债权债务的证明及依据)。

再查,2014年12月22日,鞍山昊田公司向杨奎荣发出通知,写明:我公司在聘用你期间,为了方便你孩子在鞍山上学,全家户口迁到鞍山,董事长郭颖曾协助你于2005年3月23日与我公司关系单位鞍山市银宇房屋开发有限公司董事长张贵宝以特别优惠价格和条件协商签订一份《商品房购销契约书》,我公司为你垫付2万元定金后,将房屋交付给你使用。余款由你在三年内分期偿付,逾期支付,则解除合同,退回房屋,并支付房屋使用费。公司将你解聘后,曾多次明确通知你按约定与鞍山银宇公司办理解除合同和退房手续。但是,你至今不与鞍山银宇公司办理,现我公司再次通知你收到本通知30天内主动到鞍山银宇公司办理,否则后果自负。抄送鞍山市银宇房屋开发有限公司。

还查,2015年1月27日,鞍山银宇公司向杨奎荣发出通知,写明:吴田公司董事长郭颖曾协助你与我公司董事长张贵宝协商后,以特别优惠价格和条件签订一份《商品房购销契约书》。当时,吴田公司为你垫付2万元定金后,由于两位董事长交情深厚,所以,公司将房屋交付你使用,余款由你在三年内分期偿付。如逾期支付,我公司将有权与您解除购房合同,退回房屋,并支付使用期间房屋使用费。前几天,我公司收到吴田公司给你发的通知,我们从中了解到9年来贵公司崔促你到鞍山银宇公司交购房款及办理退房等情况,但是,你一直都没到我公司来办理。到目前为止,你已逾期6年没有支付该房屋余款,我公司董事会研究决定,请你接到该通知后30日内到公司办理退房手续,交付房屋使用费,逾期不办理,后果自负。

另查,2015年6月9日,鞍山市铁东区教育局出具情况说明,写明:因外市居民在我区购房,办理子女转入我区中小学学习需要准备材料如下,购房合同及购房结算发票。

再查,2006年4月24日鞍山市银宇房屋开发有限公司变更为辽宁银宇房屋开发集团有限公司,2010年4月26日辽宁银宇房屋开发集团有限公司更名为鞍山市银宇房屋开发有限公司。

还查,杨奎荣自认就本案诉争房屋其未向鞍山银宇公司支付过购房款,由吴田公司代为支付,吴田公司法定代表人郭颖陈述除替杨奎荣垫付过2万元房款外,其余房款均未支付。

还查,在案件审理期间,杨奎荣向本院提出撤回要求鞍山银宇公司为其办理房屋所有权登记的诉讼请求。

一审法院认为,本案的争议焦点是:1.杨奎荣与鞍山银宇公司之间是否存在房屋买卖合同关系;2.鞍山银宇公司解除合同的行为是否合法有效。

关于杨奎荣与鞍山银宇公司之间争议的是否存在房屋买卖合同关系一节,本案中鞍山银宇公司与杨奎荣于2006年签订了《商品房购销契约书》,并向杨奎荣交付了本案诉争房屋,杨奎荣一直居住上述房屋至今,故杨奎荣与鞍山银宇公司之间房屋买卖合同关系合法有效,应受法律保护,故对鞍山银宇公司提出的双方之间不存在房屋买卖关系之主张,该院不予支持。

关于鞍山银宇公司解除合同的行为是否合法有效一节,依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第一百六十一条:“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”、第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(四)法律规定的其他情形。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延三个月交付房屋或者买受人迟延支付房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”上述规定中的解除权行使的期限一年为除斥期间,不存在中止、中断的情形。本案中,杨奎荣在2006年4月15日接收房屋,故银宇公司应当自2006年4月15日起一年内催告杨奎荣支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,鞍山银宇公司有权解除合同。而鞍山银宇公司于2015年1月27日才向杨奎荣提出解除商品房购销契约书,且鞍山银宇公司并没有提供合法有效的证据证明其在上述时间之前向杨奎荣提出解除合同,故银宇公司未在法定期间内行使解除权,解除权消灭。综上所述,对于杨奎荣提出的请求确认银宇公司于2015年1月27日做出的解除房屋买卖合同行为无效之诉求,有事实及法律依据,该院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条的规定,判决如下:鞍山市银宇房屋开发有限公司于2015年1月27日对杨奎荣做出的关于解除商品房购销契约书的《通知》无效。案件受理费100元,由鞍山市银宇房屋开发有限公司承担。

本院对一审审理查明的事实予以确认。二审期间,上诉人提交了《商品房购销契约书》1份,拟证明涉案合同不是基于真实的买卖合同法律关系而签订的合同,签订的真实目的是为协助被上诉人的孩子办理入学手续。因该项证据与本案不具有关联性,本院不予采信。

本院认为,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定,出卖人迟延三个月交付房屋或者买受人迟延支付房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。上述规定中的解除权行使的期限一年为除斥期间,不存在中止、中断的情形。本案中,上诉人与被上诉人就合同解除权问题没有明确约定。被上诉人杨奎荣在2006年4月15日接收房屋后,未履行支付购房款的合同义务,上诉人未在法定期间内进行崔告,而是于2015年1月27日才向杨奎荣发出解除涉案合同的通知。本院经审查认为,上诉人行使合同解除权的时间已经超出法定的除斥期间,其解除权消灭,该行为不发生解除涉案合同的法律效力。原审判决确认上诉人于2015年1月27日对杨奎荣做出的关于解除商品房购销契约书的《通知》无效,认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。

关于上诉人提出被上诉人杨奎荣不是实际购买人,与上诉人不存在房屋买卖合同关系的问题。一审期间,被上诉人提交了商品房购销契约书、收据及发票等证据,本院经审查认为,上述证据具有真实性、关联性及合法性,可以证明上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系的事实,原审判决对该项事实认定正确,本院予以维持。尽管上诉人辩称涉案房屋的真实购买人为鞍山昊田公司,其与被上诉人不存在房屋买卖合同关系,但未能提交足以支持其该项主张的相关证据,依法应承担举证不能的不利后果,故对上诉人的此项主张本院不予支持。

综上所述,鞍山市银宇房屋开发有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元,由上诉人鞍山市银宇房屋开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 杨承国

审判员 徐云龙

审判员 王珍付

二〇一八年八月一日

书记员 王 茜